体验式商业成主流 运营实力的时候又到了

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　　近几年，昆明商业地产的发展可以用“汹涌”来形容，众多分布在昆明东、南、西、北各地的商业综合体、购物中心、社区商业相继绽放春城，昆明商业也将迎来大变化与大发展。
　　继上期关于“购物中心划分等级”的话题出来后，我们也开始重新关注昆明购物中心是否能够“达标”。记者走访了万达广场、昆明广场、爱琴海购物公园等购物中心，重新审视昆明购物中心的多种“维度”。
　　随着多家购物中心的开业，到哪逛，已经不是问题了。商业布局
　　昆明商业厚积薄发 呈现“南北呼应”
　　随着大量的城中村项目的推进，商业配套随之崛起。城改运动是一项浩浩荡荡的大工程，从2008年至今，昆明的商业厚积薄发。2014年年底，昆明西山万达广场、昆明广场、爱琴海购物公园等购物中心相继开业，改变了昆明城市的商业格局。从目前格局来看，昆明商业呈现出“南北呼应”的局面，东西发展相对较缓慢。在南市区体量较大的购物中心里，南亚风情·第壹城、昆明西山万达广场、爱琴海购物公园雄踞南市，北市区以北辰财富中心、欣都龙城、昆明广场为核心，沿着逐渐形成了新商圈。
　　昆明从单中心的商业格局，逐渐演变成多中心共同发展的局面。易事达地产顾问董事副总陆韬认为，要形成真正的商业中心，只是靠一些比较分散的商业体是无法形成的。目前，螺蛳湾片区、世纪城片区等商圈已经逐步形成城市的副中心，而南北市区的商业中心还需要商业体的不断累加。
　　城市商圈的形成，在很大程度取决于商业项目的布局和数量。因此，城市综合体的不断涌现改变了昆明的商圈格局，也改变了商业的布局。昆明商业地产的大幅增长，必将迎来全新的商业格局。
　　从目前的情况来看，商业地产加速布局主城东西市区，将逐渐形成全方位的商业布局。大都、润城、联想科技城、马街摩尔城、南悦城、大宥城、保利六合等也加快了脚步，不论在规模还是招商方面都响声不断。随着北部山水新城的建设与呈贡新区的加速发展，昆明商业将在原有的“南北呼应”局势下继续向南、向北延伸。目前，以昆明城市规模和人口数量来看，尽管目前处于经济发展中等水平，但随着高铁的建设，或许能让现在看似“消化不良”的商业地产得到较好发展。
　　业态与品牌
　　体验式业态成主流 品牌重复频率较高
　　购物中心是一个城市或区域的地标，是城市经济发展的缩影。购物中心的业态与品牌更是体现城市商业发展的形象与气质。在综合体大爆发的形势下，商业中心内的品牌也随之绽放，让人眼花缭乱。从昆明目前已开业的购物中心来看，体验式业态已经成为公开的“秘诀”，但品牌重复频率较高，区域差异化逐渐缩减。
　　记者通过实地走访发现，星巴克、万达影院、优衣库、无印良品、ONLY、VERO MODA等品牌几乎都可以在昆明大部分购物中心里找到。在昆明广场逛街的周女士告诉记者，自从昆明广场开业后，她几乎都不去市中心逛街了，因为大多数品牌都差不多，在哪里逛都一样，选择离家近的会更方便一些。
　　当然，我们不可否认，在购物中心看似“大同小异”的表现中，各个购物中心在购物、小部分品牌商家等方面仍然可以给消费者带来不一样的体验。以昆明西山万达广场和爱琴海购物中心为例，都有自身独特的业态和品牌。万达广场有万达百货、万达国际影院、大歌星KTV、玩具反斗城等，引进了华润万家、星巴克、SEPHORA、CK JEANS、ATTOS等，众多品牌也是首次进入昆明，可以满足不同人群的多元化购物需求。爱琴海购物公园则以便利、科技、快捷、互动的体验式购物，成为昆明商业提供的新商业方式，云尚高尔夫会所、蚂蚁王国儿童天地、汉堡王、世纪星真冰场等入驻品牌和自主品牌，在业态和种类上都与周边的购物中心有一定的区别。
　　运营与管理
　　开发商综合实力 吸引并要留得住消费者
　　商业是城市的活力，消费也是流动的，购物中心能否获得消费者的“芳心”，不仅要看“外在”，即购物、品牌商家等，还要看“内在”，即商业运营和管理的能力，这往往体现了开发商的综合实力，以及商业运营团队的专业程度。
　　记者走访各购物中心发现，每一家都有各自的特点，昆明西山万达广场以城市地标的定位来设计，在建筑立面、购物、商业动线的规划等方面都有鲜明的特点，电梯数量多、色彩丰富、业态丰富都使人的购物更舒适、心情愉悦。爱琴海购物中心具有众多儿童娱乐设施，在装饰上温馨、浪漫，具有爱琴海风格的体验式商业空间的塑造，真正做到让人们“留得下，记得住”，也更加适合昆明人的悠闲。昆明广场在交通上具有独特的优势，表现在城市中轴的便利与地铁的便捷，而更多的快时尚品牌、休闲书吧等，都彰显了城市潮流约会地的魅力。
　　购物中心的主题定位、业态组合、服务等方面是否做得好，最终还是落到客流、销售额等指标上，这是运营和管理的“成绩单”，也是评定宝鼎级、金鼎级购物中心的标准。舒适的购物、鲜明的主题定位、合理的业态组合，在一定程度上可以抓住消费者的心。总而言之，一个商业项目的经营状况如何，往往可以看出开发商的实力以及资源整合的能力。
　　商业模式
　　商业标准多样化 开发商“自成一套”
　　随着商业地产的不断发展，其商业模式也逐渐演变出各自不同的风格。若是按照上期商业话题中的将购物中心分为“四型二级”，“四型”指都市型、社区型、地区型和奥特莱斯型。在此分类基础上，评定“二级”，即是“宝鼎级”和“金鼎级”。那么，这样规范化的标准，在现实的操作中却没有真正“上道”。在市场化的行为下，开发商却有各自的商业模式。
　　区域性的购物中心竞争激烈，而放养的底商不断升级，社区商业逐渐成为了“香饽饽”。记者注意到，去年八月份，在俊发地产 “壹街区”邻里商业模式的发布会上，相关负责人表示，俊发规划了三大社区产品：俊发广场、商街、社区底街，将根据项目的具体情况，进行超前性的规划和定位来确定商业模式的形态，实现街区统一运营、统一招商、统一管理，将订单式商家会员、定向型消费会员、定制投资会员无缝对接。俊发目前，滨江·俊发商业大道已经呈现，时代俊园壹街区、俊福花城壹街区等邻里商业也将面世。
　　相对的，龙湖则提出了“商业”的概念，将社区商业再次升级。龙湖水晶郦城·晶悦荟以的建筑形态存在，有明确的主题定位，以定制为目标，四层退台式情景商业主打休闲餐饮业态，给昆明的社区商业带来了全新的视野。或许，市场化的“标准”就是目前最好的规范。
　　2015年昆明商业大崛起购物中心及社区商业齐头并进
　　继2014年年底购物中心集中开业后，昆明在2015年也将迎来更加“疯狂”的开业潮。根据记者不完全统计，昆明今年预计将有近20个项目的商业开门迎客。昆明商业大崛起，解决了片区生活配套的问题，推进了新昆明建设的进程，同时也给昆明人带来了很多期许。
　　商业亮相
　　南市区商业大爆发 广福商圈集中度高
　　纵观昆明目前的商业局面，南北强势发力，东西正“伺机而动”。根据记者的落实情况来看，大宥城、海伦国际、滇池国际会展中心、南悦城、大都摩天购物中心、奥宸财富广场、宜良的愿景城市广场、云中心商业广场、奥宸中央广场、德润·金街、建工新城等近20个项目的商业都有今年开业的打算。昆明赢阁商业地产顾问机构董事长马原表示，从圈地、开发、建设至今，昆明房地产从调整期，曾经的投资高峰推动了如今的商业爆发，这种开业潮还将会持续下去。
　　从近20个项目预计开业的爆发点来看，呈现出南市区大量商业体集中面世。从商圈的角度来看，广福沿线商圈商业集中度较高。从今年年初一期商业开业的公园1903，一直沿着广福，经过红星、奥宸、南悦城等，再到海伦国际，一批商业将预计在今年一起迸发。此外，白塔商圈的大宥城、蜜糖休闲购物中心等商业的酝酿开业，必将让昆明更加热闹起来。
　　筹备点兵
　　择“良辰吉日” 年底开业潮将再度来袭
　　无论是开门迎客，还是筹办喜事，我们都会选择一个良辰吉日，更加彰显出天时地利人和的开头彩。何为良辰吉日？对于商业的开业而言，并没有一个明确的论断。然而，年初、年底扎堆开业似乎成为了商业体开业的一种常态。
　　在今年的开端，记者注意到，公园1903一期商业盛大开业，融城金阶广场·金阶美食汇也迎来了人气爆棚的火热场面。此外，云中心商业广场在1月31日也启动了试营业，在3月29日将正式盛大开业。对于今年购物中心打算开业的时间，相关负责人均表示，预计会在今年年底开业。商业在同一时段的集中开业，似乎有种“约好”的感觉，同时也给消费者带来了更多消费的选择和体验。
　　实际上，商业的开业是有行业规律的。马原告诉记者，商业大多会选择在旺季开业。首先，无论是餐饮业，还是连锁品牌，下半年的消费通常会比上半年的消费要旺。从零售的角度来看，冬天穿的衣服比夏天的要多，并且金额要更贵。第二，下半年的节日较多，从中秋、国庆，再到圣诞、元旦等，这种假日经济带来的消费，很大程度上让商业的开业迎来开门红。第三，过节花钱，已经成为中国人的一种消费习惯。一般来说，下半年的消费能力要比上半年强，而开业也需要用半年的时间来备货。当然，这个“下半年”的概念也会延伸到次年的一二月份，因此商业通常选择一年的两端来进行开业。
　　实力比拼
　　区域型购物中心蓄势待发 社区商业“任性”升级
　　今年开业潮的即将再度来袭，必将引发全城的关注，同时也是我们看各开发商展示“身手”的好时机。从开业的商业形态来看，区域型购物中心与社区商业并驾齐驱，而社区商业则带来了崭新的面貌。
　　从招商的进度来看，由于距离开业还有相当一段时间，购物中心的相关负责人表示，招商正在稳步进行，部分主力店已经入驻，均为一线知名品牌。目前，南悦城拥有50万平米超大商业体量，麦德龙、迪卡侬、洲际HOLIDAY INN、上影永华国际影城强势入驻。此外，大都摩天购物中心已有华润万家超市、IMAX影院等众多品牌入驻，云南首家国际免税购物中心也落户于此，项目打造的城市摩天游乐园让人期待。在众多知名品牌与主题元素的融合下，即将亮相的购物中心或将距离“金鼎级”购物中心更近一些吧。同时，奥宸财富广场、海伦国际、大宥城等项目更是蓄势待发，未来开业呈现出的商业必将会给昆明人带来全新的消费体验。
　　在众多预计开业的购物中心里，宜良的愿景城市广场也引起了大家的关注。作为宜良老城中心唯一一个大型城市综合体，愿景城市广场项目策划总监石志红表示，沃尔玛超市、苏宁电器、、麦当劳、屈臣氏等多个知名商家已经入驻，将会全面升级宜良的商业水平，成为昆明东部的商业中心。
　　随着昆明商业的爆发，社区商业也迎来了自己的“春天”。自去年滨江·俊发广场开业后，社区商业的升级转型也成为业界关注的焦点。在今年爆发的商业中，云中心打造的社区商业也打开了新的局面。云地产营销策划部策划经理刘毅在采访中表示，定位为餐饮娱乐主题型社区商业的云中心商业广场，比传统的社区型商业功能要更加完善。负一层打造的是社区超市、数码产品、美食广场为主的业态，一二三层基本为餐饮业态，四五层则是万达影院。总体上来看，餐饮业态基本占比60%，娱乐业态占比30%，而10%为零售和其他业态。
　　对于这样的规划，刘毅认为，从周边的金格，到白塔、环城沿线，百货业态居多，而环城南周边缺乏一个中高档餐饮集中、娱乐业态联动的商业体，恰恰给云中心商业广场带来了契机。事实上，记者也发现，餐饮、娱乐业态是最能聚集人气的。从传统的社区底商，到如今拥有单独建筑、主题的商业，社区商业华丽转身，成为商业的黑马。
　　抢市预判
　　先天与市场配合度要高 体验不能只停留在表面
　　随着开业潮的“驾到”，大家都做好准备了吗？在周末或者工作闲暇之余，你打算去哪个地方消费呢？不管是高大上的购物中心，还是接地气的社区商业，争夺商家资源，抢占消费市场，必将愈演愈烈。
　　从目前的情况来看，购物中心品牌重复频率较高，餐饮、娱乐等体验式业态为开业抢头彩。陆韬认为，商业项目各自为战，无法形成整体的规划，必定会有商家资源的重复，形成一定的竞争。抢占市场的最终因素，还是要看开发商的综合实力、资源整合的力度，以及经营管理的专业能力。
　　那么，什么样的商业将会抢占市场，成为消费者的焦点？
　　当前，今年预计开业的商业并没有最终呈现出来，但从市场的角度来看，表现强势的商业项目必定是先天基因与市场培育的共同结果。根据马原分析，一个商业项目能不能做好，首先是基因，项目定位要和市场因素匹配，在什么样的符合做什么样的产品，怎么围绕这个定位来完成招商、装修等，从一开始就很重要。有了一个良好的开端，还要不断地花、花心思去培育这个市场，不能跑偏。如果一开始就选错了定位和方向，后期就会涉及到产品结构的调整，问题就复杂多了。
　　从产品结构来看，商家品牌大同小异，这样也会给商业的运营带来巨大的压力。马原认为，目前昆明的商业运营大多还停留在体验式商业的表面，以吃、玩为主。真正的体验式商业应该涵盖能看见的、听见的、闻见的等各种体验。例如，在建筑形态上，上海、等地方的各种建筑姿态都独具特色，不同的建筑会散发出独特的魅力，而不是一个大盒子就能给大家带来很好的体验感。当然，这样也会造成开发成本的提高，很少开发商会愿意去投入那么多。此外，商场里的消费体验应该是多样化的，有的轻松、有的愉悦、有的个性，各种风格能够给消费者带来不同的购物体验，这样的差异化才能给市场带来强大的冲击。
　　面对开业潮的即将到来，投资者又该如何抓住投资机会呢？目前，在今年即将开业的商业项目中，还有商铺产品在推售中。马原，看一个项目是否值得投资，不要只盯着投资回报率，要点一是区位交通便利，要点二是人口参数较大，要点三是商铺价格不高。投资者要擦亮自己的眼睛，选择适合自己的投资产品，在开业潮中抓住自己的商机吧。

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