夫妻之间的房产关系：夫妻真的不能代表对方么

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　　    随着房价的飙升，房子在夫妻财产中也占了越来越多的比例。然而婚前的海誓山盟，总逃不过生活中柴米油盐的琐碎，有时小小的意见分歧就能引发夫妻离婚。“房子归谁？”也成了夫妻二中的结，为了不让自己的辛苦付之东流，有人便在房产上动了歪心思。今天中房不动产交易中心房务部的律师们就来告诉你，夫妻房产上的那些“小把戏”真的有用吗？
　　    夫妻一方擅自共有房屋
　　    2005年9月，家住福山区的王先生与李先生经某房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，双方约定：李先生将其一套面积为78㎡的房子以54万的价格卖给王先生，并要求王先生先交1万元定金，余款在房屋过户后全部付清。合同中还要求，房屋过户手续由中介公司代办，李先生提供过户该房屋所需要的相关资料，王先生负担过户费用。合同签订当日，王先生向李先生支付了定金。随后，李先生向中介公司提供了房产证(登记的所有权人为李先生一人)；李先生所在居委会出具“李先生的妻子陈某已经于2004年4月病故，至今无配偶”的证明及身份证等证明。双方在中介公司的帮助下办理了房屋过户手续。
　　    然而不料，2007年初，一位姓陈的女士找到已经入住该房的王先生，称自己是李先生的妻子，该房子是她与李先生夫妻共同财产，李先生瞒着她私自出售了该房屋，她现在要收回房子。随后，陈女士向当地房产管理局提出书面申请，称李先生弄虚作假，擅自夫妻共同财产，居委会的证明也与事实不符，要求撤销王先生的房产证。经调查，房管局最后注销了王先生的房产证，并恢复了原来的房产证。王先生得知这一事实后，于2007年4月以李先生为被告、陈女士为第三人向法院起诉，要求确认房屋买卖合同有效。
　　    然而，王先生的诉讼请求能得到法院支持吗？采访中，中房不动产交易广场法务部总监李铸为记者解析称，所谓夫妻共同财产，是指受我国《婚姻法》调整的在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意，未经同意的，属于处分。
　　    根据《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”所以，对于如房屋这样的不动产，无处分权人将房屋转让给购房人，只有购房人满足善意、合理价格有偿取得并且已经过户登记这三个要件，即使真正的房屋所有权人也不能主张房屋买卖合同无效而要求返还。
　　    在本案中，李先生向中介公司提供房屋过户所必需证明材料，经有关职能部门审查后办理了过户手续，原告王先生已经尽到作为购房人应尽的注意义务，不存在，并按约付清全部房款，实际居住至今，属善意取得该房屋，应依法予以。
　　    李铸提醒广大市民，烟台市各区的房管局对于房产交易，在卖房时，除了芝罘区和福山区的市证不审查夫妻另一方的材料外，其他都要审查夫妻双方的材料。所以，对于房屋购买人来说，只有对房屋人的身份、年龄、婚姻状况、房屋权属登记、实际使用等情况已经尽到了一个普通人所能达到的注意义务，仍然不能发现人所隐瞒的房产存在的与瑕疵的事实，并且办理完房屋过户手续，才构成善意取得。千万不要轻信房屋人的口头描述和承诺，没有看到或掌握人个人和房产的相关资料，或者以明显低于市场价就草率签订合同并付款，即使办理完房屋过户手续、拿到房屋证，真正人也可以主张该合同无效，购房人应承担将房屋返还的义务。
　　    夫妻一方恶意处分共有房屋
　　    2004年2月，芝罘区的魏女士与宋先生登记结婚，婚后育有一子。次年6月，魏女士取出自己婚前的积蓄，在本市购买了一套二室一厅的房屋作为一家三口的共同生活处所。购房时魏女士与丈夫商量将自己登记为该套房屋的产权人。然而，婚后双方经常为家庭琐事产生摩擦，对婚后生活极为失意的魏女士决定离婚，又担心花费了自己全部心血的120平方米的房屋因离婚而作为婚后共同财产被分割，从而使自己失去居所。为能达到离婚后还能够保住房屋的目的，与好友刘女士好，决定低价将房子卖出，然后再向丈夫提出离婚。2006年2月，经过一番准备，魏女士将其名下作为家庭共同生活的居所，通过与刘某签订房屋买卖合同的形式，以10万元的价格卖给刘某，并办理了房屋产权过户登记。之后，魏女士遂到法院起诉要求与宋先生离婚。离婚诉讼中，宋先生发现作为生活居所的房屋已卖给了刘某，认为妻子魏女士为达到转移夫妻共同财产的目的，恶意其友刘女士，将房屋以10万元的低价实施虚假转让，遂提起诉讼，请求法院确认魏女士与刘女士的房屋买卖合同无效。
　　    那么法院能否支持宋先生的诉讼请求呢？中房不动产交易广场法务部陈萍律师解析：依据《婚姻法》第17条的，在婚姻关系存续期间所得的下列财产属于夫妻共同财产：（1）工资、金。（2）生产、经营的收益。（3）知识产权的收益。（4）继承或赠与所得的财产，但遗嘱中或赠与合同中确定只归夫或妻一方所有的，该财产就归被确定的一方所有。（5）其他应当归夫妻共同所有的财产。夫妻的个人财产，是指夫或妻各自可以完全支配而不组成夫妻共同财产的财产。夫妻个人财产分为个人财产和约定个人财产两种。根据《婚姻法》第18条的，个人财产包括：（1）一方的婚前财产。（2）因一方身体受到获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用。（3）遗嘱或赠与合同中确定只归一方的财产。（4）一方专用的生活物品。（5）其他应当归一方的财产。所谓约定个人财产，是指夫妻双方对夫妻关系存续期间所获得的财产归属进行约定，从而归入夫妻一方的个人财产范围并由夫妻一方所有和支配与处分的财产。
　　    从上述夫妻共同财产和夫妻个人财产的界定中可以看出，本案诉争房屋系魏女士与宋先生婚姻关系存续期间购买，在魏女士与宋先生无特别约定，且魏女士在没有证明其名下的房屋为其个人财产的情况下，该房屋应认定为魏女士与宋先生的夫妻共同财产。而法律，对于夫妻共同财产，夫妻有平等的处理权。据此，本案中魏女士对房屋的处分因未经宋先生同意，是处分。
　　    本案中因魏女士将房屋以低价卖给其密友刘女士的行为，又涉及到了恶意所签订的合同的效力问题。根据《合同法》第52条的，恶意，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。可见，魏女士与刘女士签订的房屋买卖合同属于无效合同。无效合同自始没有法律约束力。《合同法》第59条，当事人恶意，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或返还集体、第三人。综上，法院应作出如下判决：确认魏女士与刘女士之间签订的《房屋买卖合同》无效；魏女士、刘女士应将上述房屋的产权恢复至魏女士名下，同时刘女士应将上述房屋返还魏女士与宋先生。
　　    夫妻借他人名义买房，房就成他人的
　　    刘先生与于女士来烟台务工多年，2006年10月，刘先生看中市区一套商品房，总价为12万元。由于刘先生与于女士是农村户口，不能办理公积金贷款，加之没有足够的购房现金，他们就找到了同乡好友金某。经协商，金某同意刘先生以自己的名义办理了公积金贷款，并同意刘先生以自己的名义与房产商签订商品房预售合同。当月20日，刘先生支付了购房首付款25000元，余款以金某的名义办理了公积金贷款手续，银行每月从金某的公积金帐号上扣划刘先生的购房贷款后，刘先生再将该款还给金某。接着，刘先生以金某的名义办理了房屋所有权证，在房屋装修后刘先生夫妇住进了这套以金某名义购买的房屋里。刘先生在首付房款之外又陆续支付了18600元后，却停止了向金某归还每月所扣划的银行还款。在多次向刘先生要求还款未果的情况下，2014年2月金某告知刘先生夫妇，因房产证上所载明的产权人是自己，且自己已归还了部分房屋贷款，所以金某认为自己对所购房屋具有所有权并要求刘先生夫妇搬离所住房屋。2014年3月，刘先生向法院提出了要求确认房屋产权归其夫妇所有的诉讼请求，但是，一审、二审法院均判决本案讼争房屋的所有权属于金某，对刘先生的诉讼请求不予支持。
　　    那么法院为什么把房屋的所有权判给了金某呢？中房不动产交易广场法务部宋金珊律师解析：
　　    在实践中，一些城市对不具有本市户口的居民的购房资格进行了相应限购政策，导致一部分房屋需求者无法在居住城市购房、无法获得购房贷款或者购房首付比例大、贷款利率水平高，以及要比拥有本市户口的居民缴纳更多的房屋购置税费。一些购房者为了规避上述政策就采取借用本市居民的姓名购房的现象，也由此引发了借名购房人与名义购房人之间就房屋买卖对银行所负的还款义务、所购房屋所有权权属的争议。
　　    本案就是一起因夫妻借用他人名义购房并通过他人公积金账号还款引发的所购房屋产权纠纷。根据《物权法》第9条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有的除外。第17条，不动产权属证书是人享有该不动产物权的证明。从上述可以看出，房屋等不动产的所有权的设立以登记为要件，依法登记的房地产受法律。据此，作为不动产的房屋其所有权的设立经依法登记发生效力。本案系争房屋是以金某的名义办理的所有权登记的，房屋所有权证书所记载的人也是金某，因此可以认定系争房屋的所有权人为金某，从法律意义上看，房屋的所有权已归金某所有。而刘先生虽然具有订立房屋买卖合同的内心意愿，但出于少支付首付款以及享受贷款利息优惠考虑，而未采取适当的订立合同的外部表示：刘先生夫妇采取以金某的名义办理公积金贷款并以金某的名义与房产商签订商品房预售合同的行为，以致使贷款银行和房屋人都认为其相对人是金某而不是刘先生。
　　    另一方面，对于依法属于金某所有的房屋，刘先生夫妇要取得房屋所有权，须依法进行变更登记。由于房屋已抵押给银行，对该房屋的产权进行处分，需得到抵押权人银行的认可，在未征得银行同意的情况下，即使金某同意过户登记变更也不得变更。因此，二审法院作出最终判决本案讼争房屋的所有权属于金某。
　　    综上可见，在订立房屋买卖合同中如果借用他人名义，将所购房屋的产权登记于借名人名下并以借名人的名义支付房款的情况下，真正的房屋买受人将冒不能依法取得房屋所有权的风险；对于出借身份证件和出借姓名者的人来说，在购房人无力还款或具有其他违约的情况下也应当负责还款义务或承担其他违约责任。
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